【居屋首期2026】綠表及白表要多少錢？新居屋上車預算、按揭及壓力測試全攻略

更新 2026 年 10 月 9 日 · 閱讀約 6 分鐘

近期「居屋2026」的銷售詳情正式公佈，涵蓋啟德、屯門等熱門地段，再度掀起全城置業熱潮。面對心儀的單位，不少準買家最關心的莫過於：居屋首期究竟要準備多少資金？

居屋按揭的條件與私樓有別，但首期及其他開支仍需提前準備。計算預算時，宜把印花稅、律師費及其他雜費一併計入。

這不禁令人聯想到近期許多首次置業人士在計算首期與雜費時，常因忽略隱藏開支而遇到資金周轉的困惑。

本文將以資深觀察角度，全面解析綠表及白表申請者的首期計算方法、居屋按揭細節、壓力測試要求，並提供一份詳細的上車開支清單，助準買家精準規劃置業預算，避免大失預算。

居屋首期核心問題：綠表 vs. 白表要準備多少錢？

在籌備購買新居屋時，釐清自身的申請資格是計算首期的第一步。香港房屋委員會（房委會）將申請者分為「綠表」與「白表」兩大類別，兩者在居屋首期及按揭成數上存在顯著的綠表白表分別。

由於有政府作為擔保人，居屋買家能夠以較低的首期門檻輕鬆上車。

白表申請者通常為非公屋住戶的私人樓宇租戶或與家人同住的首次置業人士。根據最新政策，白表買家最高可承造 90%（即 9 成）按揭，這意味著買家只需準備樓價 10% 作為居屋首期。

假設購入一個定價為 300 萬元的居屋單位，白表買家需準備的首期為 30 萬元。

綠表申請者主要為現有公屋租戶或持有綠表資格證明書的人士。受惠於政策傾斜，綠表買家最高可承造高達 95%（即 9 成半）的按揭成數，只需支付樓價 5% 作為居屋首期。

同樣以 300 萬元的單位為例，綠表買家的首期僅需 15 萬元，大幅降低了上車的資金門檻。

本期推售的新建居屋發展項目，以市價六二折發售，售價區間約由 149 萬元至 494 萬元不等。

以下為不同樓價區間的首期預算對照表，供準買家參考：

注意： 以上僅為首期的基本金額。在簽署臨時買賣合約時，買家需支付定金（白表一般為樓價 5%，綠表為 5%），餘數則在簽署正式合約或交易完成前繳清。若最終按揭未能批足最高成數，買家必須準備額外資金「抬錢上會」。

解決了首期金額的疑問後，接下來必須了解居屋按揭的運作機制。由於資助房屋具備特殊的擔保條款，其按揭審批標準與私人樓宇截然不同。

為了減輕市民的每月還款財政壓力，房委會已落實將一手居屋按揭貸款的最長還款期由 25 年延長至 30 年。

此外，居屋的政府擔保期亦延長至 50 年，這不僅讓一手買家受惠，更活化了二手居屋市場，使得樓齡較高的二手居屋同樣有機會獲批高成數、長年期的按揭貸款，間接降低了二手買家的首期負擔。

在私人市場，申請按揭通常需要通過嚴格的金管局壓力測試。然而，對於一手居屋買家而言，由於設有房委會的按揭擔保，銀行在審批時無須要求申請人進行壓力測試，亦無須購買按揭保險。

儘管如此，銀行仍會要求申請人的每月供款額不得超過家庭總入息的一半（即供款與入息比率 DSR 上限為 50%）。申請人必須提供穩定的入息證明，並確保擁有良好的信貸紀錄（TU）。

過往居屋按揭僅限於選用「最優惠利率按揭」（P按），但近年來金管局及房委會已放寬限制，准許居屋買家選擇「銀行同業拆息按揭」（H按）。

許多首次置業人士以為準備好首期便萬事大吉，卻往往忽略了置業過程中無可避免的「隱藏開支」。若未提前將這些雜費納入預算，隨時會導致資金鏈斷裂。

若準買家轉戰二手居屋市場，必須分清單位是「未補地價」還是「已補地價」。

未補地價（綠表／白居二）： 只要單位樓齡仍在政府擔保期內，依然可享有免壓測及高成數按揭的優勢。但若樓齡逼近或已超過擔保期，銀行可能會大幅削減按揭成數至 60% 甚至更低，屆時買家便需要準備高達 40% 的首期。
已補地價（自由市場）： 交易等同於私人樓宇，買家需遵循私樓的按揭規範，一般最高可承造 90% 按揭，且必須通過銀行的供款與入息比率審批。